Bis zum 11.03.2008 unterlagen inländische Unternehmen mit ausländischem Kapital beim Immobilienerwerb in der Türkei keinerlei Beschränkungen. Wegen der Angst vor dem "Ausverkauf des Landes durch fremde Investoren" hat das türkische Verfassungsgericht die maßgebliche Norm des Artikel 3 d des Gesetzes über ausländische Investitionen nun aber für verfassungswidrig erklärt.
Der neue Artikel 36 Absatz 4 des türkischen Grundbuchgesetzes, bekannt gemacht am 12.11.2008 im Amtsblatt, stellt zwar ausdrücklich klar, dass auch inländische Unternehmen mit ausländischen Gesellschaftern Grundstücke erwerben können. Die zu überwindende Bürokratie erscheint aber monströs. Das gilt auch, wenn eine türkische Gesellschaft, die ursprünglich nur über türkische Gesellschafter verfügt hat, Anteile an Ausländer überträgt. Dies gilt sogar dann, wenn der Grundstückskauf vor der Übertragung des Geschäftsanteils an Ausländer erfolgt ist. Es wird dann nachträglich geprüft, ob die Voraussetzungen für den Erwerb noch vorliegen.
Vier Behörden sind beim Grundstückserwerb zu beteiligen: das Grundbuchamt, die Präfektur, das Schatzamt und auch das Militär, wenn das Grundstück in einer militärischen Sicherheitszone liegt. In diesem Fall muss der Generalstab die Unbedenklichkeit bescheinigen.
Das Verfahren sieht konkret wie folgt aus:
Schließlich regelt die Verordnung auch, dass Art. 36 Abs. 3 Grundbuchgesetz verfügt, dass Grundstücke, die „dem Gesetz zuwider erworben oder verwendet werden“, zu "liquidieren" sind, also dem Zwangsverkauf zuzuführen sind. An dieser Stelle wird die Investitionssicherheit der in der jüngsten Vergangenheit der Republik Türkei geschaffenen liberalen Wirtschaftsordnung sichtlich geschwächt.
Natürliche ausländische Personen können Immobilien in der Türkei erwerben, wenn das Gegenseitigkeitsprinzip und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden. Das Gegenseitigkeitsprinzip bedeutet, dass türkische Staatsbürger in dem Herkunftsland des Erwerbswilligen auch Eigentum erwerben können. Diese Voraussetzung ist im Falle von Deutschland gegeben. In Deutschland existiert die Beschränkung der Gegenseitigkeit nicht, Türken können ohne weiteres Eigentum erwerben.
In Militärsperrgebieten und Sicherheitszonen ist der Erwerb für Ausländer nicht gestattet, so dass bei jedem Erwerb die Genehmigung der Militärbehörden einzuholen ist, die in der Regel innerhalb von drei Monaten gewährt wird. Die Beschränkungen des Dorfgesetzes, wonach außerhalb des Flächennutzungsplans der Städte Ausländer kein Eigentum erwerben konnten, sind aufgehoben worden.
In der Türkei existiert das Grundbuchamt (tapu dairesi), das nach ähnlichen Prinzipien wie in Deutschland aufgebaut ist. Im Unterschied zu Deutschland wird der Kaufvertrag bei Eigentumsübertragung am Grundbuchamt geschlossen. Ein dem notariellen Kaufvertrag in Deutschland vergleichbares Instrument ist der Verkaufszusicherungsvertrag (satış vaadi sözleşmesi), der bei umfangreicheren Geschäften eingesetzt wird. Er wird ebenfalls mit notarieller Beglaubigung abgeschlossen, beinhaltet aber nur das Verpflichtungsgeschäft und hat rein schuldrechtliche Wirkung. Daher sollte unmittelbar nach dem Abschluss eine Eintragung der Vormerkung stattfinden, um das Geschäft zu sichern.
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Strafrecht Cüneyt Gençer
E-Mail: gencer@gencer-coll.de • Tel. +49-(0)-911-37 66 76-0