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Immobilienerwerb - seit dem 11.03.2008 nicht immer einfach

A.

Inländische juristische Personen in Form von Unternehmen, die mit ausländischem Kapital gegründet wurden, waren bis zum 11.03.2008 inländischen Unternehmen mit inländischem Kapital gleichgestellt und unterlagen daher beim Immobilienerwerb keinen Beschränkungen. Wegen der sogenannten "Angst vor dem Ausverkauf des Landes durch fremde Investoren" hat das Verfassungsgericht die maßgebliche Norm des Artikel 3 d des Gesetzes über ausländische Investitionen für verfassungswidrig erklärt. Der neue Artikel 36 Absatz 4 des türkischen Grundbuchgesetzes, bekannt gemacht am 12.11.2008 im Amtsblatt, stellt zwar ausdrücklich klar, dass auch inländische Unternehmen mit ausländischen Gesellschaftern Grundstücke erwerben können. Die zu überwindende Bürokratie erscheint aber monströs: Der Grundsatz der Gleichstellung von Gesellschaften mit türkischem und solchen mit ausländischem Kapital ist mitten in den EU-Beitrittsverhandlungen aufgegeben worden. Dasselbe gilt sogar auch, wenn eine türkische Gesellschaft, die ursprünglich nur über türkische Gesellschafter verfügt hat, Anteile an Ausländer überträgt. Dies gilt sogar dann, wenn der Grundstückskauf vor der Übertragung des Geschäftsanteils an Ausländer erfolgt ist. Es wird dann nachträglich geprüft, ob die Voraussetzungen für den Erwerb noch vorliegen.

Vier Behörden sind beim Grundstückserwerb zu beteiligen: das Grundbuchamt, die Präfektur, das Schatzamt und auch das Militär, wenn das Grundstück in einer militärischen Sicherheitszone liegt. In diesem Fall muss der Generalstab die Unbedenklichkeit bescheinigen. 

Das Verfahren sieht konkret wie folgt aus:

1. Die Gesellschaft mit ausländischem Kapital stellt einen Antrag bei der Präfektur, Direktion für Planung und Koordination (Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü).

Vorzulegen sind nachfolgende Dokumente:

a) Antrag mit Angabe des Erwerbszwecks und den Details zu dem Grundstück

b) Vorlage des Gesellschafterbeschlusses, dass die Gesellschaft Grundstücke erwerben darf und der Vertreter der Gesellschafter eine entsprechende Bevollmächtigung aufweist 

c) Angabe des zuständigen Finanzamts und der Steuernummer

d) Nachweis des satzungsmäßigen Gesellschaftszwecks, Namen bzw. Firmenbezeichnungen sämtlicher Gesellschafter, ihre Staatsangehörigkeiten, die Anteile mit einer Bestätigung, das von der zuständigen Industrie- und Handelskammer ausgestellt und nicht älter als einen Monat ist 

e) Bei ausländischen natürlichen Personen notariell beglaubigte Kopie eines Ausweisdokuments; bei ausländischen juristischen Personen ein durch die zuständige türkische Auslandsvertretung oder einen Notar nebst Apostille beglaubigter "Aktivitätsnachweis" 

f) Namen und Anschriften der Geschäftsführer und gegebenenfalls der Vorstandsmitglieder und ihr Ausweisdaten

g) Bei entsprechender zeitlicher Dauer der Gesellschaft die Bilanz der letzten drei Jahre 

Die Dokumente d) bis f) sind verzichtbar, wenn es nur um die Bestellung sonstiger dinglicher Rechte, z.B. einer Hypothek, geht.

2. Die Präfektur holt dann verwaltungsintern die Stellungnahme der Provinzdirektion für Industrie und Handel ein. Diese hat sieben Tage für Frist für die Abgabe ihrer Stellungnahme.

3. Die Präfektur holt zusätzlich eine Stellungnahme des Generalstabs oder einer vom Generalstab dazu ermächtigten Kommandantur ein, ob das Grundstück in einer militärischen Sicherheitszone oder strategischen Zone liegt. Das Frist zur Abgabe der Stellungnahme beträgt beim Militär dreißig Tage.

4. Die Präfektur holt außerdem eine Stellungnahme der Generaldirektion für das Sicherheitswesen (oberste Polizeibehörde) ein, ob das Grundstück in einer besonderen Sicherheitszone liegt. Das Frist zur Abgabe der Stellungnahme beträgt hier zwanzig Tage.

5. Befindet sich das Grundstück in einer „Besonderen Sicherheitszone“, wird noch die gemäß Art. 36 Abs. 2 Grundbuchgesetz zu errichtende Kommission befragt, ob Bedenken gegen einen Grundstückserwerb in dieser Zone bestehen. Dieser Kommission unterliegt keiner zeitlichen Fristbestimmung. Sie tagt maximal zwei Mal im Monat und kann neben den durch die Verordnung vorgesehenen Mitgliedern noch Vertreter weiterer Verwaltungsbehörden hinzuziehen.

6. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt werden, erhalten die Gesellschaft und das Grundbuchamt einen Bescheid, der den Grundstückserwerb freigibt. Besteht ein Hindernis, entfällt der Grundstückserwerb.

Schließlich regelt die Verordnung auch, dass Art. 36 Abs. 3 Grundbuchgesetz verfügt, dass Grundstücke, die „dem Gesetz zuwider erworben oder verwendet werden“, zu "liquidieren" sind, also dem Zwangsverkauf zuzuführen sind. An dieser Stelle wird die Investitionssicherheit der in der jüngsten Vergangenheit der Republik Türkei geschaffenen liberalen Wirtschaftsordnung sichtlich geschwächt. 

B.

Ausländische juristische Personen dürfen nur unter Beachtung von Sondervorschriften und in Ausnahmefällen Eigentum an Immobilien erwerben.

C.

Natürliche ausländische Personen können Immobilien in der Türkei erwerben, wenn das Gegenseitigkeitsprinzip und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden. Das Gegenseitigkeitsprinzip bedeutet, dass türkische Staatsbürger in dem Herkunftsland des Erwerbswilligen auch Eigentum erwerben können. Diese Voraussetzung ist im Falle von Deutschland gegeben. In Deutschland existiert die Beschränkung der Gegenseitigkeit nicht, Türken können ohne weiteres Eigentum erwerben.

In Militärsperrgebieten und Sicherheitszonen ist der Erwerb für Ausländer nicht gestattet, so dass bei jedem Erwerb die Genehmigung der Militärbehörden einzuholen ist, die in der Regel innerhalb von drei Monaten gewährt wird. Die Beschränkungen des Dorfgesetzes, wonach außerhalb des Flächennutzungsplans der Städte Ausländer kein Eigentum erwerben konnten, sind aufgehoben worden.

In der Türkei existiert das Grundbuchamt (tapu dairesi), das nach ähnlichen Prinzipien wie in Deutschland aufgebaut ist. Im Unterschied zu Deutschland wird der Kaufvertrag bei Eigentumsübertragung am Grundbuchamt geschlossen. Ein dem notariellen Kaufvertrag in Deutschland vergleichbares Instrument ist der Verkaufszusicherungsvertrag (satış vaadi sözleşmesi), der bei umfangreicheren Geschäften eingesetzt wird. Er wird ebenfalls mit notarieller Beglaubigung abgeschlossen, beinhaltet aber nur das Verpflichtungsgeschäft und hat rein schuldrechtliche Wirkung. Daher sollte unmittelbar nach dem Abschluss eine Eintragung der Vormerkung stattfinden, um das Geschäft zu sichern.

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